Бажаючі придбати нерухомість все частіше задаються питанням: а чи потрібний мені брокер? Аргумент за співпрацю з агентом - сплеск квартирних афер. Аргумент на користь відмови від послуг рієлтора їх дорожнеча. На жаль, ризики є в обох випадках.

Погоджуючись на покупку просторої квартири в елітній новобудові на бульварі Лесі Українки в Києві, Ольга та Олександр не підозрювали, що вплутуються в масштабну аферу. Зовні угода виглядала цілком надійно. Продавець повідомив, що придбав житло у забудовника, надав всі підтверджуючі документи, власним ключем відкрив покупцям двері в квартиру. Коли ж новоспечені власники елітної нерухомості прийшли в БТІ реєструвати договір купівлі-продажу, з'ясувалося, що такого будинку... у столиці немає. Точніше, він не був введений в експлуатацію, а всі документи на квартиру, надані "липовим" продавцем, які примудрилися поміняти замки в чужому житлі, виявилися підробленими.

Найприкріше - від афери ціною майже в $1 млн (вартість оплаченої житлоплощі) не врятував супровід рієлторської контори з відомим ім'ям. Чи варто брати долю угоди у свої руки?

Кризова математика

Офіційні розцінки на послуги агентств нерухомості, у порівнянні з докризовим періодом, практично не змінилися (до 5% від суми угоди). І хоча в індивідуальних бесідах рієлтори запевняють, що готові скидати таксу до 4%, на практиці успішно торгувати вдається не всім. Щоб заощадити, покупці все частіше прибігають до самостійного пошуку житла. Зробити це найпростіше в інтернеті, де існують безкоштовні регіональні бази даних з оголошеннями про продаж квартир тільки "від власника". Однак деякі витончені покупці вдаються до більш хитрого (і менш чесного) способу економії на агентах з нерухомості.

З перших днів осені на ринку нерухомості України намітилася тенденція, обіцяна експертами ще кілька місяців тому, - ціни поповзли вгору. За даними компанії SV Development, тільки за тиждень, із 7 по 13 вересня, середня ціна продажу одно-трикімнатних квартир у Києві зросла на 5 дол. США, до 1526 дол. за 1 кв. м.

Аналогічна ситуація в Одесі та Дніпропетровську - зростання, відповідно, становило вісім і три долари за один квадратний метр. А за підрахунками аналітиків Realt. ua, у новобудовах середня ціна продажу, за підсумками серпня, зросла на 1-2% і становила 14834 грн. за кв.м. Ріелтори в Києві впевнені, що найближчим часом ціни на столичну нерухомість знову стануть високими. На це є досить істотні причини.

Дефіцитні площі

Основна причина зростання цін на нерухомість - переважання попиту над пропозицією. На ринку сформувався дефіцит площ. На перший погляд, їх достатньо. Навіть надмір, якщо говорити про певну якість. Але українцям набрид ширвжиток, зокрема хрущовські малометражки, і люди придивляються до більш якісного товару. Тож очевидні найближчі тенденції.

Нерухомість економкласу в перспективі перейде в розряд стартового майданчика для новоприбулих у велике місто. Купивши таку напівквартиру, людина з самого початку розуміє, що в перспективі її необхідно замінити на якісніше житло.

Останнього ж в Україні бракує. Перспективи задоволення такого попиту поки що туманні. Якісна нерухомість - довгострокова і не продається власником через кілька років після купівлі. Частину таких квартир, у принципі, купують "на все життя". Отже, основне джерело пропозиції "вилизаних" квадратів - первинний ринок, який сьогодні практично мертвий.

Населення, яке вже втомилося від нестабільності на валютному ринку, звернуло увагу на нерухомість, зокрема - на новобудови, чого не спостерігалося з початку кризи.

Деякі громадяни хочуть скористатися останнім шансом і придбати здешевлене житло на вторинному ринку, інші готові інвестувати. Тим більше, що ціни на житлову первинку досягли свого дна і навіть дещо зросли.

За даними порталу realt.ua, 1 вересня порівняно з 1 серпня середня вартість 1 кв. м на первинному ринку нерухомості Києва зросла на 1,5-2% і становить 14 834 грн. Зокрема, у центральних районах столиці вартість 1 кв. м виросла на 0,66%, до 30 546 грн., у Деснянському районі - на 0,87%, до 8 990 грн. за 1 кв. м, у Дніпровському - на 3,99%, до 11 865 грн., у Шевченківському - на 5,75%, до 32 334 грн. У Подільському і Оболонському районах ціни не змінилися і становлять 32 293 грн. та 11 833 грн. за 1 кв. м відповідно.

Експерти говорять, що цінам далі падати нікуди. "У Києві та інших містах ми спостерігаємо стабільну ситуацію і вже сьогодні можемо із упевненістю говорити, що дно досягнуто. Ціни більше падати не будуть", - пояснив Сергій Степенко, комерційний директор інвестиційної компанії SV Development.

А за спостереженнями Анатолія Топала, віце-президента Спілки фахівців з нерухомості України, ціни стабільні вже півроку. "Починаючи із квітня, ринок демонструє стабільність. А ті невеликі коливання, які спостерігаються, незначні і перебувають у рамках 1-2%", - відзначає він.

Введення податку на нерухомість - завжди було хвилюючою темою в незалежній Україні. І вона нерідко знову "спливла" перед черговими парламентськими або президентськими виборами, що, по суті, відбувається і зараз. Інфобуд провів своє дослідження, чи потрібний зараз податок на нерухомість Україні, а якщо потрібний, то в якій формі.

Перший віце-президент Союзу фахівців з нерухомого майна України Ігор Однопозов, вважає, що цей вид податку можновладці дуже часто іменували "податком для багатих". По суті, ціль введення такого податку (яка звучала, принаймні, з вуст деяких політиків, наприклад, народного депутата Андрія Павловського - автора законопроекту № 2113 від 2008 року "Про податок на нерухоме майно (нерухомість)") була дуже шляхетною. Партія БЮТ хотіла ввести цей вид податку тільки для власників "замків", величезних квартир, а простих смертних, тих, хто "задовольнявся" хоча б трикімнатною квартирою взагалі не "чіпати".

Однак, як вважає юрист Тетяна Монтян, податок на нерухомість або повинні платити всі, але по-чесному, або його взагалі ніхто не повинен платити.

Назад до ринків

З початком кризи для власників професійних торговельних і торгово-розважальних центрів (ТЦ і ТРЦ) у регіонах, зокрема, містах з населенням менше 500 тис.чол., прийшли лихоліття - через різке скорочення продажів рітейлори вирішили закрити свої магазини або перенести їх у великі міста. Це, звичайно ж, негативно позначилося на ступені заповнення приміщень у ТЦ і ТРЦ. “Особливо багато вільних площ (до 20-30%) у торгових центрах, які відкрилися торік і не встигли здати в оренду 100% площ до кризи”, - відзначає Наталя Кравець, керівник департаменту торговельної нерухомості міжнародної консалтингової компанії Colliers International (Україна).

У зв'язку з таким високим рівнем вакантності деякі девелопери були змушені переглянути можливості використання вільних приміщень. Так, якщо раніше як основних орендарів вони бачили великих операторів (меблеві магазини, магазини побутової техніки, дитячі майданчики і т.д.), то зараз розраховують в основному на місцевих невеликих орендарів - представників малого бізнесу, які займаються торгівлею одягом, взуттям, аксесуарами і т.д. без використання франшиз (тобто не є представниками певних торговельних марок, як міжнародних, так і вітчизняних), орендують у середньому 5-15 кв.м і готові підписувати “короткі” договори оренди терміном на 6-12 місяців. “Власникові доцільно піти на це в тому випадку, якщо об'єкт неуспішний і попит на його площі з боку мережевих операторів мінімальний або відсутній. Тобто, незважаючи на поступки орендарям з боку власників торгових центрів, рітейлори однаково з'їжджають, а виходить, збільшується вакантність і, як наслідок, падає відвідуваність торгового центру”, - говорить Марина Крестініна, старший консультант департаменту стратегічного консалтингу міжнародної консалтингової компанії CB Richard Ellis.

Літо - найкращий час для будівництва і ремонту. Тим більше що роботи і будівельні матеріали подешевшали на 15-20%. Так що на будівництві можна заощадити. А от на ремонті – навряд чи. Матеріали для ремонту виросли в ціні більш ніж на 15%.

Економічна криза - непоганий час для будівництва власного будинку. Тим більше що основні складові, необхідні для будівництва будинку, подешевшали на 10-40%. Зокрема, вартість землі в Київській області з початку року знизилася на 30% - у середньому до $3700 за сотку. А будматеріали в цілому за підсумками першого кварталу 2009 року стали дешевшими на 10-20%. При цьому виробники і продавці готові ще й уступати. Глава наглядової ради Асоціації виробників будматеріалів Іван Салій підкреслив, що кінцева ціна для споживача зараз залежить більше не від ринкових тенденцій, а від його вміння торгуватися.

Криза дійсно змусила виробників і продавців знижувати відпускні ціни. Але однозначно заявити, що всі будматеріали подешевшали, не можна. Наприклад, виробники цегли, хоча й мають нестачу покупців, все-таки підвищують ціни на свою продукцію на 15-20%, посилаючись на подорожчання газу. Якщо рік тому тисяча "звичайної" цегли коштувала 800-900 грн, то сьогодні - уже 1000-1200 грн. Суперечлива ситуація зараз і на ринку цементу. Виробники говорять про підвищення цін (приблизно на 50 грн на тонні). Однак якщо порівнювати ціни річної давнини, коли тонна цементу коштувала близько 1000 грн, то це навряд чи можна назвати підвищенням - компанії продають цей цемент по 500-700 грн за тонну.

Учасники фінансового ринку виявили рідкісну єдність. Нацбанк, дві банківські та дві колекторські асоціації радять президентові не підписувати закон, що передбачає введення мораторію на відчуження у фізосіб житлової нерухомості, що є заставою за кредитами

Більшість експертів схиляються до думки, що після підписання закону позичальники зможуть без серйозних наслідків припинити розплачуватися з банками. Це, у свою чергу, погіршить і без того хиткий фінансовий стан вітчизняної банківської системи. Крім того, після закінчення фінансової кризи, тривалість якої, згідно з законом, визначається рішенням парламенту за поданням уряду, населення очікує дефолт.

На думку голови правління "ВТБ Банку" Вадима Пушкарьова, закон захищає несумлінних боржників і обмежує права не тільки банків, але й тих людей, які розміщають у банках депозити. Тому, вважає він, на період чинності закону банки зупинять іпотечне кредитування.

"Цей закон буде ударом для програми уряду, спрямованої на поновлення будівництва з високим ступенем готовності: після здачі в експлуатацію будинки будуть порожніми, оскільки ці квартири буде неможливо придбати без іпотечного кредитування, а банки відмовляться працювати з іпотекою. Фінансовий стан банків погіршиться через зростання проблемної заборгованості в рази",- відзначає банкір.

Народні депутати минулого тижня ввели заборону на стягнення житлової нерухомості за іпотечними кредитами: відповідний закон було прийнято в остаточному читанні 21 травня. Після його підписання Президентом, у чому не сумніваються фінансисти, позичальники зможуть без серйозних для себе наслідків не гасити іпотечні кредити.

Експерти впевнені: навіть враховуючи, що новий закон суперечить відразу декільком старим, суди будуть ухвалювати рішення на користь громадян. У зв'язку із цим банкіри прогнозують найближчим часом зростаня неповернень.

"На період виходу економіки України з фінансової кризи вводиться мораторій на придбання заставоутримувачем або іпотекоутримувачем права на обіг стягнення на предмет застави або іпотеки, якщо предметом застави є житлова нерухомість, у якій постійно проживають громадяни", - говориться в законі №3459-1, прийнятому Верховною Радою 21 травня в остаточному читанні.

Згідно з документом мораторій тимчасовий і буде знятий після закінчення кризи: конкретні терміни визначить рішення ВР за поданням Кабміну. Закон набирає чинності з моменту опублікування, до цього його повинен підписати Президент.

Минулого тижня Кабінет Міністрів прийняв постанову, яка дозволяє громадянам протягом місяця переоформити право на землю за спрощеною системою. Згідно з новою схемою, після покупки землі нотаріус повинен ставити на держакт позначку про перехід права власності на земельну ділянку.

Маркований держакт необхідно зареєструвати в територіальному органі Держкомзему, який протягом 14 календарних днів від дня подачі документів повинен поставити на держакті свою позначку. Переоформляти держакт на ім'я покупця вже необов'язково.

"Ці зміни в земельному законодавстві значно спрощують процес оформлення переходу права власності, тому що це право тепер установлюється безпосередньо документом про покупку, спадщину, яка видається нотаріусом. Держакт із усіма позначками є тільки додатком", - вважає директор департаменту нотаріату і реєстрації адвокатських об'єднань Міністерства юстиції Ніна Ященко.

Раніше, після оформлення в нотаріуса угоди щодо купівлі-продажу землі, новий власник заново збирав усю документацію на куплену ділянку, для того щоб одержати заповітний документ - державний акт на землю. В цілому на це йшло від одного до двох років.