"А що, ринок нерухомості ще існує?" - з іронією в голосі запитує засновник компанії DAD Group і великий харківський девелопер Олександр Давтян. Про падіння ринку нерухомості зараз не згадує тільки ледачий. Ще частіше говорять про надзвичайне зниження цін. Оголошенням в інтернеті про готовність купити київську квартиру у власника "до 40 тис. у.о." зараз нікого не здивуєш. Але чи часто такі покупці знаходять продавця?

Кризові метри

"Квартиру за 40 тисяч доларів, яку продають, щоб вранці віддати картярський борг, можна було знайти і раніше, коли про кризу ще й ніхто не чув", - стверджує директор "Української торговельної гільдії" Віталій Бойко. - Але це зовсім не означало, що квартири в столиці продаються за такою ціною.

Зараз ринок житлової нерухомості розділився на дві частини. Одна частина - це квартири, що не перебувають у заставі в банків. Їх власника не зазнають пресингу банків, а тому можуть дозволити собі почекати із продажем. Падіння вартості таких квартир було незначним - 10-15%, вважають експерти ринку.

Віталій Бойко відзначає більш істотне падіння - на 25-30%. Причому основне зниження торкнулося економ- і бізнесу-класу. "Так, 5400 доларів за квадратний метр у преміум-класі відрізняються від колишніх 7300. А 1400 доларів в економкласі відрізняються від 2400", - міркує він. Але однаково це падіння не можна назвати катастрофічним.

Що ж до другої частини ринку, то тут справи йдуть трохи гірше. Це боржники банків, позичальники, що не справляються з іпотечними кредитами, або люди, у яких у зв'язку із кризою почалися значні фінансові труднощі. "Люди накупили в борг, а віддавати треба. Тому почали продавати хоч за скількись", - пояснює Олександр Давтян.

"Саме такі продавці наповнюють ринок дуже дешевими квартирами", - говорить Андрій Болдарєв, директор з маркетингу будівельної компанії "Архітектура і технології". І саме такі квартири будуть зменшувати вартість нерухомості, змушуючи продавців істотно скидати ціну.

Природно, дешеве житло буде затребуване, і купівельний інтерес до нього росте з кожним місяцем. Однак кількість реальних угод не збільшується, і масових продажів дешевих квартир експерти не прогнозують. Справа в тому, що житло, яке продається терміново, займає на ринку лише невелику частину.

Адже це не 50% і навіть не 30. Девелопери оцінюють цю частку від 5 до 20% в різних регіонах. Крім того, пригальмувати процес можуть банки, деякі з яких призупинили видачу депозитів своїм вкладникам. Без цього навіть дешеве житло може не знайти платоспроможного покупця.

Але ж далеко не всі українці встигли зняти з депозитів кошти і вкласти їх у нерухомість. Так що найближчим часом проблемні дешеві квартири будуть продаватися нечасто і навряд чи істотно пожвавлять або змінять ринок. Що ж до іншого житла, найближчим часом угоди за ним проводитися практично не будуть: ринок завмер в очікуванні зміни економічної ситуації.

Оренда на виплат

Ринок оренди почав змінюватися вже в перші тижні кризи. Тепер власники квартир змушені погоджуватися на зниження оплати, а розрахунки в доларах канули в лету. Цим розраховують скористатися потенційні наймачі. В інтернеті ій газетах уже можна знайти оголошення "зніму квартиру в власника в кредит" або "зніму квартиру на виплат".

Дійсно, навіщо потрібний банк, якщо можна прямо домовитися з власником квартири і за кілька років викупити її. Схема схожа на банківський кредит: сторони визначають вартість житла, термін, протягом якого будуть проводитися виплати, укладають нотаріально завірений договір. Наймач щомісяця платить суму, яка перевищує середні ставки оренди, але в підсумку стає власником власної житлоплощі.

Орендодавці поки йдуть на подібні угоди неохоче. Потенційно така схема може бути цікава тим з них, хто сам змушений виплачувати банківський кредит. У такому випадку велика щомісячна сума може йому допомогти.

Ідеєю зацікавилися і на державному рівні. Наприкінці лютого про оренду житла із правом викупу говорив міністр регіонального розвитку та будівництва Василь Куйбіда. Його відомство розробило документ, що дозволяє людині, яка уклала договір про оренду державного житла, одержати це житло у власність. Зрозуміло, після того, як вона за певний період часу виплатить його повну вартість.

Це, з одного боку, дозволило б громадянам з невеликим рівнем доходу вирішити житлову проблему. А з іншого боку - могло б стати рішенням в умовах економічної кризи.

Але як би там не було, ринок "звичайної" оренди падати не буде. Скоріше навпаки. "Традиційно він зростає в період кризи. Коли кредити дешеві, зростає динаміка покупки житла, а коли кредити дорогі - зростає оренда", - пояснює Віталій Бойко. Це можна відстежити і в роботі агентств нерухомості, які розширюють свої відділи і починають працювати в напрямку оренди квартир.

Недобудова

Не кращі часи переживають будівельні компанії. Ще з осені почали зупинятися і заморожуватися будівництва в усій країні. Тільки в столиці заморожено близько 90% об'єктів будівництва.

Заручниками ситуації виявилися тисячі українців, які вклали кошти у зведення багатоквартирних будинків ще на стадії котловану. І в цій ситуації вони нічого зробити не можуть - спроби продати житло в недобудованому будинку або судитися із забудовником, як правило, успіху не приносять.

Постраждали і самі будівельники. Адже далеко не всі об'єкти одержали квартирантів ще на стадії зведення. Але тепер забудовники просто не бачать сенсу в завершенні вже початого будівництва, навіть якщо воно практично підійшло до кінця. Адже реалізувати квартири за гарною ціною зараз нереально, а опускати її нижче певного рівня вони просто не можуть, адже в цьому випадку неможливо виконати зобов'язання перед банками-кредиторами.

Допомогти таким забудовникам забажала держава. Уряд вирішив виділити з бюджету кошти на добудовування об'єктів, готових на 70 і більше відсотків. Сума допомоги таким недобудам сягне майже на 7 млрд. грн. Причому 50% заявок надійшло від девелоперів з Київського регіону, які претендують на суму 3,2 млрд. грн.

Втім, експерти вважають, що держдопомогу можуть одержати і недобуди меншого ступеня готовності. "Зараз, за даними Мінрегіонбуду, кожен другий недобуд, що потрапив у перелік на кредитування і фінансову допомогу від держави, має ступінь готовності рівно 70%. Із упевненістю можна припустити, що половина об'єктів у цей список включена з меншим ступенем готовності", - говорить Андрій Болдарєв.

Щоправда, є припущення, що дотації побачать далеко не всі, та й то не в заявлених обсягах. Адже насправді сума, необхідна для добудовування об'єктів, перевищує обіцяну більш ніж удвічі. І якби держава збільшила фінансування, то могла б не тільки надати допомогу будівельникам, але й допомогти б вивести країну із кризи, упевнений Олександр Давтян.

"Я вважаю, що будівельна галузь в Україні зараз одна з провідних, тут працює дуже багато людей. Тільки в Харкові в будівельному бізнесі задіяно 150 тисяч людей, - говорить він. - Плюс будівництво забезпечує суміжні галузі". За його словами, держава зробила помилку, інвестувавши гроші в банки, а не в реальні речі - наприклад, у те ж будівництво. "Можна було навіть давати держкредити конкретним людям під конкретні проекти, - міркує бізнесмен. - Це допомогло б дуже багатьом".

Марія Шамота

За матеріалами Фокус